Grundsteuer

Was ändert sich bei der Grundsteuer?

Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dabei ändern sich die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer nicht. Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt bestehen in dem gerechnet wird:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

  • Grundsteuerwert (Grundstückswert): ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung
  • Steuermesszahl: gesetzlich festgelegt
  • Hebesatz: die Höhe legt die Stadt bzw. die Gemeinde fest

Nach wie vor legt der Grundstückswert, als Grundsteuerwert, die Basis für die Grundsteuer.

Der Grundsteuerwert wird dann mit der verringerten Grundsteuermesszahl und dem von der Gemeinden/ Stadt festgesetzten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist der zu zahlende Grundsteuerbetrag.

Allerdings wird der Grundstückswert nun anders ermittelt: Neu ist, dass ihm künftig der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete zu Grunde liegen. Um in Zukunft zu vermeiden, dass vergleichbare Grundstücke wieder unterschiedlich besteuert werden, wird die Bewertung in regelmäßigen Abständen aktualisiert. Nun geht es darum, die Grundstückswerte auf Basis des Stichtages 1. Januar 2022 zu ermitteln.

Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) setzen die meisten Länder das Bundesmodell um. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an.

Was hat es mit der Grundsteuer C auf sich?

Zu den bisherigen Grundsteuern „A“ (agrarische Nutzung) und „B“ (bauliche Nutzung) kommt die Kategorie „C“ hinzu. Sie erstreckt sich auf unbebaute und baureife Grundstücke. Sie soll deren Eigentümer zum Bauen animieren statt Grundstücke über längere Zeiträume hinweg brach liegen zu lassen. So sollen Grundstücksspekulationen vermieden werden und stattdessen neuer Wohnraum entstehen.

Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022

In einer Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen folgende Angaben erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Müssen Grundbesitzer selbst aktiv werden?

Ja, sie haben die Pflicht eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abzugeben. Sie können aber auch mich mit der Erstellung und Abgabe der Steuererklärung beauftragen. Für die Kosten hat der Gesetzgeber einen neuen Gebührentatbestand in die gesetzliche Gebührenverordnung der Steuerberater aufgenommen. Danach kostet die Feststellungserklärung zum Mittelwert bspw. für ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert i.H.v. 260.000 € insgesamt 965,60 € zuzügl. 19 % Umsatzsteuer.

Zu beachten ist, dass für jedes Grundstück in Deutschland eine eigene Steuererklärung erstellt werden muss. Darunter fallen auch privat genutzte Ferienimmobilien, Baugrundstücke und Grundflächen, auf denen eventuell nur Garagen stehen. Insgesamt sind es daher knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland, die im Jahr 2022 einer eigenen Steuererklärung bedürfen.
Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022. Die Länder wollen die rechtzeitige und vollständige Erklärungsabgabe mit weiteren Informationen unterstützen.
Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus.

Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen, vielmehr sind sie die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind.

Grundsteuerbescheid von Stadt oder Gemeinde

Anhand der übermittelten Daten ermittelt dann abschließend die Stadt beziehungsweise Gemeinde die zu zahlende Grundsteuer. Dazu multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, der von der Stadt beziehungsweise Gemeinde festgelegt wird. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid an den Eigentümer gesendet wird.
Der Hebesatz soll durch die Städte und Gemeinden so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Damit kann sich für den einzelnen Steuerpflichtigen die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer jedoch ändern!

Betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?

Mieter müssen sich zunächst einmal um nichts kümmern. Denn für die Grundsteuer und die Abgabe der Daten sind die Eigentümer verantwortlich. Doch die Grundsteuer bezahlen viele Mieter im Rahmen ihrer Betriebskostenabrechnung.

Da die neue Grundsteuer erst ab 1.1.2025 erhoben wird, können die Neuberechnungen auch dann erst in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.